对中国房地产宏观调控历史的初步探讨

中国房地产的宏观调控，在20世纪80-90年代已经有了初步的实践。80年代的实践，主要是推动产业和市场的起步和形成，尚处于最初级的阶段，宏观调控上还没有充分表现的舞台。20世纪90年代，中国城市房地产发展出现了第一轮高潮，同时伴随着曲折，宏观调控得以一展身手，有了两轮主要的实践。

（一）1993到1995年的房地产紧缩调控
该轮房地产宏观调控的背景。1992年春天邓小平同志南巡讲话发表以后，国人被压抑多年的发展市场经济的的积极性象火山一样喷发出来了。与此同时，管理者对市场经济的思想准备不足，实践经验也缺乏，导致经济全局失控过热，社会总需求严重超过总供给。在这一轮全局过热中，房地产热相当令人注目。主要问题是：房地产价格猛涨；房地产开发投资猛涨；土地供给失控；高中档楼盘开发过多；企业开发行为不规范；市场秩序混乱。因此，在宏观经济需要紧缩调控的同时，房地产发展也需要紧缩调控。这是正确的选择。

该轮房地产宏观调控的主要手段、方法。中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷）。甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。其目的是压缩固定资产投资（包括房地产投资），减少社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡。中央建设管理部门的调控方向同中央政府是一致的，但手段和方法更加强调控制用于房地产开发的土地出让、停止高档楼宇的建设立项、规范市场行为等方面等。目的是企图通过减少对于房地产的投入达到减少社会总需求，减轻对社会总供给的压力。以上中央政府和及建设管理部门的调控措施，总体上是正确的。

该轮房地产宏观调控的成效。经过3-4年的努力，该轮房地产宏观调控基本上达到了紧缩和退热的预期目标，取得了成效。在各种调控措施陆续出台的过程中，以房地产开发投资增长过快为主要标志的房地产过热现象逐步退烧。同时，房地产价格猛涨的势头得到抑制，开发结构开始调整，开发企业和市场秩序也得到了整顿。

这轮房地产调控也存在问题。一是货币政策忽视差别实行一刀切。1993-1994年，在推行紧缩银根的货币政策时，规定一律不准对房地产开发项目发放贷款，已经发放的要收回。这一政策的经济目的是正确的，而且对于控制房地产过热也有相当的必要性。但是，没有考虑房地产内部不同品种和同一品种建设的不同阶段对于贷款需要的实际情况，实行一律拒绝的一刀切，造成了一些不必要的混乱和被动。二是在调控指导思想的形成和政策执行上，并未建立在对房地产业应有地位和作用的正确认识上。不少人带有对于房地产业偏见的消极情感；部分人甚至有把房地产业一棍子打死的“宁左勿右”的想法，是相当幼稚的。

（二）1997年至世纪末实施的房地产宽松调控。
该轮房地产宏观调控的背景。在1993年开始并持续几年的宏观经济和房地产紧缩调控中，市场对于房地产的需求强度明显减缓，1992年出现的并连续2-3年的房地产供不应求的局面得到根本改观，供求开始协调起来，部分城市的某些房地产品种（如办公楼、宾馆、别墅）有了供大于求的迹象。这本是宏观调控的正面成果。无论是宏观经济还是房地产经济，都到了调控成功、可期待进入攀升的时期。可惜非常不巧，1997年爆发了东南亚金融危机，对于中国房地产的投资和需求发展，产生了明显的抑制作用，尤其是需求的大幅度下降。这样就加劇了自上轮宏观调控以后出现的供大于求的局面，空置严重。整个房地产市场一片疲软，企业大幅度削价销售和严重亏损，中国房地产业整体上已经到了较为艰难的时刻。

该轮房地产宏观调控的方法、手段。主要有：（1）中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群众的住房需求。（2）用宽松的住房金融，推动住宅需求。包括：在住宅消费公积金抵押贷款的基础上，推出和扩大实施商业银行的住房抵押贷款，并降低贷款利率，加大贷款成数，拉长还款年限。（3）减免税金，降低购房负担。主要有：对空置有年的商品住宅免收营业税；居民出售自住旧公房购买新房，只交纳契税的差额部分；普遍降低新房购买契税；个别城市还实行购买住房的款项可以抵扣个人所得税税基的政策。（4）各地政府的房屋主管部门，实施降低房屋交易费。（5）让存量住房进入市场，推动增量市场发展。等等。